Wenn etwas „typisch deutsch“ ist, dann ist es wahrscheinlich unser Baurecht. Alles rund um den Bau ist bis auf das Genaueste in vielen verschiedenen Gesetzen geregelt. Wer den Erwerb eines Grundstückes plant und bauen will, muss daher erst einmal bürokratische Hürden überwinden. Neben den langwierigen Behördenprozessen ist es vor allem die komplizierte Rechtslage, die die Euphorie von Bauherren bremst und ihre Geduld auf die Probe stellt. Hinzu kommen oftmals noch viele unbekannte Begriffe, von denen man im Zweifel nur erahnen kann, was sie bedeuten.
Damit der Durchblick gelingt, soll dieser Beitrag den zwangsläufig ersten Schritt bei der Suche nach dem passenden Baugrundstück erläutern: das Thema der Baulandqualität. Dabei geht es um die Frage, wann ein Grundstück rechtlich überhaupt bebaut werden darf. Das herauszufinden ist eigentlich gar nicht so schwer.
Warum ist die Einordnung als Bauland so wichtig?
Die Baulandqualität ist Grundvoraussetzung dafür, dass auf einem Grundstück gebaut werden kann. Wenn ein Grundstück schon nicht die rechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung bietet, braucht man sich auch keine Gedanken über die genaue Gestaltung des Gebäudes machen oder gar einen Architekten beauftragen. Daher ist die Baulandqualität auch der erste Aspekt, den eine Baubehörde prüft, wenn bei ihr ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung eingeht.
Daneben hat die Einordnung als Bauland eine erhebliche wirtschaftliche Relevanz. Bauland war laut Daten des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 mit durchschnittlich 199 Euro pro Quadratmeter so teuer wie noch nie. Zum Vergleich: Ein Quadratmeter landwirtschaftliche Nutzfläche (Ackerland) kostet im Bundesdurchschnitt etwa 3 Euro.
Bauland – ja oder nein?
Um diese Frage zu beantworten, muss man sich vor Augen führen, zwischen welchen Arten von Land das Gesetz überhaupt unterscheidet. Denn das Baurecht unterteilt Land in verschiedene Kategorien, was wiederum einen entscheidenden Einfluss darauf hat, ob es bebaubar ist.
Gilt für das Grundstück ein Bebauungsplan, kommt es darauf an, was dieser Plan konkret regelt. Besteht für ein Grundstück hingegen kein Bebauungsplan, ordnet man es durch Betrachtung seiner Umgebung entweder dem sog. Innenbereich oder dem sog. Außenbereich zu.
- Mit Bebauungsplan
Existiert für das Grundstück ein Bebauungsplan, ist die Baulandqualität recht einfach zu klären, indem man sich die Planunterlagen ansieht. Bebauungspläne werden von den Gemeinden erlassen und enthalten in zeichnerischer und textlicher Form Aussagen über die Bebaubarkeit eines bestimmten Gebiets. Sie sind rechtsverbindlich, das heißt der Bauherr muss sich an die Vorgaben des Bebauungsplans halten.
In der Regel ist darin klar geregelt, ob eine bestimmte Fläche von einer Bebauung freizuhalten ist oder ob dort eine Bebauung vorgesehen ist. Im letzteren Fall haben wir also Bauland. Dann kann der Bebauungsplan zusätzlich eine Vielzahl von Regelungen zur konkreten Bebauung enthalten, etwa zur zulässigen Nutzungsart (z.B. nur Wohngebäude oder nur Gewerbebetriebe), zur maximalen Gebäudehöhe oder zur Art der Fassadengestaltung. Der Detaillierungsgrad solcher Regelungen bleibt dabei der jeweiligen Gemeinde überlassen.
„Nicht jedes Fleckchen Erde darf nach Belieben bebaut werden. Der Traum vom Eigenheim irgendwo im Nirgendwo (also im Außenbereich) geht in den allermeisten Fällen nicht in Erfüllung, so wünschenswert ein Leben ohne Nachbarn auch sein mag.“
- Ohne Bebauungsplan – Innen- oder Außenbereich?
Ohne Bebauungsplan lässt sich die Baulandqualität nur durch Betrachtung der umliegenden Grundstücke ermitteln. Je nach Umgebung ist das Grundstück entweder dem Innenbereich oder dem Außenbereich zuzuordnen. Grundsätzlich ist nur der Innenbereich bebaubar, der Außenbereich soll nicht bebaut werden.
Den Innenbereich bezeichnet das Gesetz in § 34 Baugesetzbuch als „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“. Darunter versteht man ein Gebiet, das geschlossen und zusammengehörig bebaut ist. Damit ist nicht gemeint, dass das Gebiet komplett einheitlich – etwa nur mit gleichartigen Reihenhäusern – bebaut sein muss. Es darf sich aber auch nicht um eine Ansammlung verschiedener Bauten handeln, die überhaupt nicht zusammenpassen. Es kommt also auf den optischen Gesamteindruck an.
Der Innenbereich ist grundsätzlich Bauland. Dort darf man – einfach ausgedrückt – alles bauen, was zur Umgebung passt. Das Gesetz fordert, dass sich ein Bauvorhaben „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“. Im Innenbereich darf also zum Beispiel kein Gebäude errichtet werden, das wesentlich größer ist als die Umgebungsbebauung oder das anders genutzt wird, als es in der Umgebung üblich ist (z.B. Gewerbebetrieb in einer Wohngegend).
Ist ein Grundstück bei Betrachtung der näheren Umgebung nicht dem Innenbereich zuzuordnen, liegt es im Außenbereich. Dieser ist grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten, um vor allem Erholungs- oder Umweltschutzzwecken zu dienen. Davon ausgenommen sind solche Bauten, die aufgrund ihrer Zweckbestimmung oder ihrer Auswirkungen auf die Umgebung nur im Außenbereich sinnvoll sind. Dazu gehören etwa landwirtschaftliche Gebäude oder Betriebe der öffentlichen Versorgung (z.B. Gas, Elektrizität, Abwasser). Außerhalb dieser eng umgrenzten Ausnahmen existiert im Außenbereich somit kein Bauland.
Wer entscheidet, ob etwas Bauland ist oder nicht?
In erster Linie entscheidet das die Gemeinde, indem sie für Teile ihres Gemeindegebiets Bebauungspläne mit einer verbindlichen Aussage über die Bebaubarkeit erlässt. Juristen sprechen hier von der sog. Planungshoheit der Gemeinde. Bebauungspläne spiegeln deshalb oftmals auch die politischen Vorstellungen einer Gemeinde zu ihrer städtebaulichen Entwicklung wider. Will eine Gemeinde beispielsweise mehr Wohnraum schaffen, kann sie dieses Ziel durch den Erlass von Bebauungsplänen verfolgen und so neues Bauland ausweisen.
Ohne Bebauungsplan ist es letztendlich eine rechtliche Wertungsfrage, ob ein bestimmtes Grundstück zum Innen- oder Außenbereich gehört und dementsprechend als Bauland einzuordnen ist oder nicht. Das kann unter Umständen sehr umstritten und kompliziert sein. Hier kommt es zunächst auf die Rechtsauffassung der Baubehörde an: Ordnet sie etwa ein Grundstück dem Außenbereich zu, wird sie dort keine Baugenehmigung für ein Wohngebäude erteilen. Im Streitfall kann ein Gericht über die konkrete Zuordnung verbindlich entscheiden.
Damit steht fest, dass (potentielle) Eigentümer keinen Einfluss auf die Baulandqualität eines Grundstückes haben. Einwirkungsmöglichkeiten auf die Gemeinde oder gar Ansprüche, ein Grundstück als Bauland auszuweisen, bestehen nicht.
Wie finde ich heraus, ob ein Grundstück Bauland ist? Wo kann ich mich informieren?
Bebauungspläne können bei der zuständigen Baubehörde von jedermann eingesehen werden. Viele Bebauungspläne kann man mittlerweile auch auf der Internetseite der jeweiligen Gemeinde abrufen – über Suchbegriffe wie „Bebauungsplan“ oder „Bauleitplanung“ gelangt man dann zu den entsprechenden Übersichten.
„Kaufinteressenten und Bauwillige sollten die Baulandqualität daher dringend schon vorab klären, um böse Überraschungen zu vermeiden.“
Daneben sind formlose Anfragen bei den Baubehörden zwar möglich, allerdings mit erheblich variierender Erfolgsquote. Deutlich geeigneter zur Klärung der Baulandqualität ist das Vorgehen über den sog. Bauvorbescheid, der allerdings kostenpflichtig ist. So kann man die Baubehörde unter anderem fragen, ob ein bestimmtes Grundstück überhaupt bebaubar ist. Das schafft Rechtssicherheit im Vorfeld, ohne dass man schon einen vollständigen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung einreichen muss.
Fazit
Nicht jedes Fleckchen Erde darf nach Belieben bebaut werden. Der Traum vom Eigenheim irgendwo im Nirgendwo (also im Außenbereich) geht in den allermeisten Fällen nicht in Erfüllung, so wünschenswert ein Leben ohne Nachbarn auch sein mag. Kaufinteressenten und Bauwillige sollten die Baulandqualität daher dringend schon vorab klären, um böse Überraschungen zu vermeiden.
NICOLAS ARTMANN
ist Rechtsreferendar am Kammergericht in Berlin. Nach seinem Jurastudium in London und Berlin hat er in Berliner Wirtschaftskanzleien auf dem Gebiet des Öffentlichen Wirtschaftsrechts mit Schwerpunkt Bau und Immobilien gearbeitet. Daneben engagiert er sich für die juristische Allgemeinbildung und hat bereits viele Gerichtsentscheidungen im Öffentlichen Recht für die Lern-App „Jurafuchs“ aufbereitet.
