Vom Vermieter gewollt, vom Mieter nicht zu beachten – Mit diesem Artikel erkläre ich euch die Gründe dafür, weshalb Mieter genau prüfen sollten, ob die Verbote und Verpflichtungen in ihrem Mietvertrag wirklich wirksam sind und eingehalten werden müssen und warum private Vermieter ausschließlich aktuelle Mietvertragsformulare von vertrauensvollen Anbietern nutzen sollten.
Viele Vermieter nutzen über Jahre hinweg dieselben Mietvertragsentwürfe, die sie einmal bei einem Rechtsanwalt in Auftrag gegeben oder ohne rechtliche Beratung im Internet gefunden haben. Dies kann dazu führen, dass die neueste Rechtsprechung und Gesetzgebung nicht von den Regelungen des Mietvertrages erfasst sind. Die im Folgenden beschriebenen Klauseln sind immer wieder in veralteten Mietverträgen zu finden. Der Mieter muss diese Klauseln jedoch nicht beachten, da sie schlichtweg unwirksam sind.
Tierhaltung in der Mietwohnung
Unwirksam: „Die Haltung von Tieren in den Mieträumen ist nicht gestattet.“
Wirksam: „Tierhaltung in den Mieträumen ist ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet. Dies gilt nicht für Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches.“
Ein schönes Beispiel für unwirksame Mietvertragsklauseln sind Tierhaltungsverbote. Hier ist zu beachten, dass ein generelles Tierhaltungsverbot in den Mieträumen unzulässig ist.[1] Allerdings darf die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden. Die Haltung von Kleintieren (Wellensittiche, Zierfische, Goldhamster etc.) ist jedoch immer erlaubt und muss ausdrücklich von dem Erfordernis einer Zustimmung des Mieters ausgenommen werden.
Ist die Haltung von größeren Tieren wie Hunden und Katzen vertraglich von der Zustimmung des Vermieters abhängig, darf der Vermieter seine Zustimmung nur dann verweigern, wenn gewichtige Gründe des Vermieters selbst, anderer Hausbewohner oder der Nachbarschaft gegen eine Haltung des Tieres in der Mietwohnung sprechen. Daneben können besondere Gründe in der Person des Mieters die Haltung des Tieres (z.B. eines Blindenhundes) notwendig machen. Sofern ein Mietvertrag eine unwirksame Tierhaltungsklausel enthält, ist die Tierhaltung nicht ohne Einschränkung erlaubt. Auch in diesem Fall werden die Interessen des Mieters, des Vermieters, der Hausbewohner und Nachbarn gegeneinander abgewogen. Wenn keine gewichtigen Gründe gegen eine Haltung des Tieres in der Wohnung sprechen, muss sie erlaubt bzw. geduldet werden.
„Wenn keine gewichtigen Gründe gegen eine Haltung des Tieres in der Wohnung sprechen, muss sie erlaubt bzw. geduldet werden.“
Schönheitsreparaturen
Unwirksam: „Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen alle 5 Jahre jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Wände und Decken müssen bei Rückgabe der Wohnung weiß gestrichen werden.“
Wirksam: „Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre fachgerecht auszuführen – jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses. Bei den angegeben Fristen handelt es sich also nur um flexible Erfahrungssätze, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen besteht nicht, wenn dem Mieter die Räume bei Mietbeginn unrenoviert übergeben worden sind oder dem Mieter für die Übergabe einer unrenovierten Wohnung ein unangemessener Ausgleich gewährt wurde. Der Mieter hat die Mietsache in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten zurückzugeben.“
Ständiges Thema zwischen Mietern und Vermietern sind Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Streichen von Wänden. Hier sind viele Einzelentscheidungen von deutschen Gerichten ergangen. Wenn eine der folgenden Entscheidungen nicht beachtet wurde, sind sogar sämtliche Regelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen dieses Mietvertrages unwirksam[2] und der Mieter muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen:
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- Die Wohnung muss zu Vertragsbeginn renoviert übergeben worden sein.[3] Wenn sie unrenoviert übergeben wurde, muss dem Mieter ein Ausgleich gezahlt werden.
- Der Mietvertrag darf keine starren Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen vorschreiben.[4] Der Mieter muss die Wohnung erst und nur dann renovieren, wenn sie renovierungsbedürftig ist. Dies gilt auch bei einem Auszug. Der Mietvertrag darf jedoch allgemeine Erfahrungsgrundsätze vorschreiben, wann eine Wohnung üblicherweise renovierungsbedürftig ist.
- Wände und Decken dürfen während der Mietzeit in einer Farbwahl des Mieters gestrichen werden. Bei Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter in die Lage versetzt werden, die Wohnung ohne Probleme weiterzuvermieten. Das ist in der Regel der Fall, wenn Wände und Decken vor dem Auszug in hellen deckenden Farben gestrichen werden.[5]
Außerdem ist auch eine Verpflichtung des Mieters zur anteiligen Zahlung von Renovierungskosten für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind (sog. Abgeltungs- oder Quotenklausel), unwirksam.[6]
Pauschalmiete, Betriebskosten und Heizkosten
Die Vereinbarung einer sog. Pauschalmiete ist nur dann zulässig, wenn keine Kosten für Heizung und Warmwasser in der Miete als Pauschale enthalten sind. Der Vermieter muss nach der HeizkostenVO immer über Kosten für Heizung und Warmwasser abrechnen. Ein solcher Fehler im Mietvertrag kann dazu führen, dass der Mieter überhaupt keine Betriebskosten zahlen muss, da der Grundsatz des deutschen Zivilrechts dem Vermieter diese Kosten auferlegt.
Kaution
Die vertraglich festgesetzte Kaution darf drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen. Ist dies doch der Fall muss der Mieter lediglich eine Kaution in Höhe der drei Nettomonatsmieten zahlen. Klauseln, die das Recht des Mieters, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen, einschränken oder ausschließen, dass der Vermieter Zinsen auf die Kaution zahlen muss (das muss er nämlich!), sind nach § 551 Abs. 4 BGB ebenfalls unwirksam.
[1] BGH Urt.v.14.11.2007 – VIII ZR 340/06
[2] sog. Infizierungstheorie – BGH, Ent. v.18.3.2015 – VIII ZR 21/13
[3] BGH, Urt. v. 18. 03.2015 – VIII ZR 185/14; Urt. v. 22.8.2018 – VIII ZR 277/16
[4] BGH, Urt. v. 23.06.2004 – VIII ZR 361/03
[5] BGH, Ent. v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07
[6] BGH, Urt. v. 18. 03.2015 – VIII ZR 242/13
MARCEL HORNDASCH
ist Gründer, Geschäftsführer und General Counsel der BlockAxs GmbH, welche ein digitales Vertragsmanagement anbietet, das die Erstellung, Verhandlung, elektronische Signatur und die Organisation von juristischen Dokumenten automatisiert.
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