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Wohnungsmängel

Wann darf ich weniger Miete zahlen?

 

Defekte Heizung, Schimmel an den Wänden oder Warmwasserausfall können dafür sorgen, dass du die Wohnung nicht mehr wie gewohnt nutzen kannst. Dabei hast du als Mieter jederzeit das Recht auf eine mangelfreie Wohnung. Sobald du die Wohnung nicht wie gewohnt nutzen kannst, steht dir in einigen Fällen eine Art Entschädigung zu, meist in Form einer Mietminderung. Nachfolgend erkläre ich dir, wann eine solche Mietminderung möglich ist und wie du sie durchsetzen kannst. 

 

  1. Welcher Mangel berechtigt mich zur Mietminderung?

Eins vorweg: Eine Mietminderung kommt nur in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist. Das bedeutet, dass du die Miete nur bei schweren Mängeln kürzen darfst. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung nicht beheizbar ist, das Warmwasser ausgefallen ist oder die Wände stark von Schimmel befallen sind. Bei Mängeln, die leicht erkennbar, schnell und mit geringen Kosten zu beseitigen sind, darfst du die Miete in der Regel nicht kürzen. Dazu gehören beispielsweise tropfende Wasserhähne, abgetretene Türschwellen oder eine defekte Glühbirne. Auch wenn die Heizung zwar nicht auf dem neuesten Stand ist, aber dennoch funktionsfähig, darfst du die Miete in der Regel nicht kürzen.

 

Wichtig: Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn du nicht selbst für den Mangel verantwortlich bist und der Mangel nicht bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war. Wenn du einfach die Miete kürzt, obwohl du gar nicht dazu berechtigt bist, besteht die Gefahr, dass der Vermieter dir kündigt, weil du deine Miete nicht ordnungsgemäß gezahlt hast.

 

 

„Bei Mängeln, die leicht erkennbar, schnell und mit geringen Kosten zu beseitigen sind, darfst du die Miete in der Regel nicht kürzen.“

 

 

  1. Mängel erkennen und anzeigen – wie informiere ich den Vermieter?

Zeigt sich in der Wohnung ein Mangel, so darfst du dennoch nicht ohne Weiteres die Miete kürzen. Du musst den Vermieter erst einmal sofort über den Mangel – aus Beweisgründen schriftlich – informieren und ihn auffordern, den Mangel zu beseitigen. Eilt die Sache, weil beispielsweise im Winter die Heizung ausfällt, so kannst du den Vermieter vorab telefonisch informieren. Im Nachgang solltest du aber eine schriftliche Nachricht als Nachweis hinterherschicken. Es ist nicht erforderlich, bereits jetzt genau mitzuteilen, um welchen Betrag du die Miete kürzen wirst. Du sollst dem Vermieter jedoch eine konkrete Frist setzen, in der er den Mangel zu beseitigen hat. Die Dauer der Frist hängt von der Schwere und Dringlichkeit des Falles ab und kann zum Beispiel bei einem Heizungsausfall im tiefsten Winter – bei 1 Tag und bei einem Schimmelbefall – bei 2 bis 3 Wochen liegen. Im Schnitt gilt eine 14-Tage-Frist als angemessen, damit der Vermieter auch die Chance erhält, aktiv zu werden. Achte bei der Nachricht an deinen Vermieter immer darauf, den Mangel und den Ort des Mangels genau zu beschreiben.

 

Wichtig: Die Miete kannst du ab dem Tag kürzen, an dem der Vermieter informiert wurde und die Mietminderung bis zum Tag der Beseitigung beibehalten. Die Miete kannst du auch dann kürzen, wenn du die Wohnung zwischenzeitlich nicht nutzt, also selbst wenn du zum Beispiel im Urlaub bist.

 

 

„Zeigt sich in der Wohnung ein Mangel, so darfst du dennoch nicht ohne Weiteres die Miete kürzen. Du musst den Vermieter erst einmal sofort über den Mangel […] informieren und ihn auffordern, den Mangel zu beseitigen.“

 

 

  1. Wie viel Miete darf ich mindern?

Wie viel Miete du kürzen darfst, ist gesetzlich nicht geregelt. Es existiert keine allgemeingültige Formel, um die gekürzte Miete zu berechnen. Die sogenannte Minderungsquote, also der prozentuale Satz, um den die Miete gekürzt werden darf, kann bei kleineren Mängeln in Höhe von 10 % der Miete angemessen sein.

 

  1. Welche Minderungsquoten sind konkret möglich?

Nach den Gerichtsurteilen aus der Vergangenheit sind folgende Minderungsquoten möglich.

 

Vorsicht: Jedes einzelne Urteil ist nicht ohne weiteres auf jeden Fall übertragbar. Dies ist stets vom Einzelfall abhängig.

 

Wasserschaden:

  • Eine Wand der Wohnung ist durchfeuchtet: bis zu 20 %;
  • Es muss ein Trocknungsgerät eingesetzt werden, um den Wasserschaden zu beheben: bis zu 100 %;
  • Durch den Wasserschaden ist die Wohnung unbewohnbar geworden: bis zu 100 %.

 

Schimmelbefall an den Wänden:

  • Schimmel im Schlafzimmer an den Wänden: bis zu 15 %;
  • Schimmelschäden im Badezimmer: bis zu 10 %;
  • Im Kinderzimmer sind drei Wände von Schimmel befallen: bis zu 20 %.

 

Heizungsausfall:

  • Bei einer Temperatur von 19 Grad: 5 %;
  • Bei einer Temperatur von 15 Grad: bis 30 %;
  • Warmwasserbereitung funktioniert nicht: bei 5 Minuten Wartezeit, bis das Wasser 40 Grad erreicht: 5 %;
  • Die Heizung fällt im tiefsten Winter komplett aus: bis zu 100 %.

 

Fahrstuhlausfall: zwischen 5 und 20 %.

 

Wichtig: Eine Mietminderung kann nicht erfolgen, wenn der Vermieter Wartungsarbeiten angekündigt hat und der Ausfall deshalb vorliegt.

 

 

„Wie viel die Miete gekürzt werden darf, hängt von der Minderungsquote und der betroffenen Wohnfläche sowie davon ab, wie lange der Mangel bestanden hat.“

 

 

  1. Wie berechne ich die Höhe der Mietkürzung?

Grundlage für die Berechnung ist die Bruttowarmmiete. Wie viel die Miete gekürzt werden darf, hängt von der Minderungsquote und der betroffenen Wohnfläche sowie davon ab, wie lange der Mangel bestanden hat. Jeder Tag im Monat wird dabei mit 1/30 gewertet.

 

Berechnungsbeispiel: Du zahlst eine Bruttowarmmiete von 1.000 Euro. Der Aufzug ist für 15 Tage ausgefallen. Da der kaputte Aufzug die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt, muss die Wohnfläche nicht anteilig berechnet werden. Du legst diesem Mangel eine Minderungsquote von 14 % zugrunde. Die Mietminderung berechnest du wie folgt:

 

Minderungsquote: (1.000 / 100) x 14 = 140 Euro (für 30 Tage)

Dauer des Mangels: (140 Euro / 30) x 15 Tage = 70 Euro (für 15 Tage)

Anteil der Wohnfläche: (70 / 100) x 100 = 70 Euro

Höhe der Mietminderung: 70 Euro.

 

  1. Fazit

Wann und in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab. Wenn du mit einer zu hohen Minderung kalkulierst, setzt du dich der Gefahr aus, eine Kündigung wegen rückständiger Miete zu erhalten. Das kann bereits dann passieren, wenn der Mieter unberechtigt mehr als eine Bruttowarmmiete nicht gezahlt hat. Wenn du dir also über die Höhe der Minderungsquote unsicher bist, solltest du die Miete unbedingt in voller Höhe, aber unter Vorbehalt zahlen und die „zu viel gezahlte“ Miete vom Vermieter nachträglich zurückfordern, sobald der Mangel beseitigt wurde. Wird der Mangel behoben, so solltest du dich mit dem Vermieter idealerweise über die Höhe der Minderung einigen, um spätere unangenehme gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

 

„Wenn du mit einer zu hohen Minderung kalkulierst, setzt du dich der Gefahr aus, eine Kündigung wegen rückständiger Miete zu erhalten.“

 

 

 

ANNA TYRA

 

ist selbständige Rechtsanwältin für Arbeits-, Miet- und Vertragsrecht bei der Kanzlei Strauch Rechtsanwälte in Frankfurt am Main.

 

Sie berät und unterstützt Mieter sowie Vermieter in allen Bereichen des Wohnraums- und Gewerbemietrechts.

 

Schwerpunktmäßig berät sie Arbeitgeber bei Kündigungen sowie Aufhebungsvereinbarungen und unterstützt Unternehmen bei Prüfung und Erstellung von Verträgen.

Die juristische Zeitschrift für Nichtjuristen

Aktuelle Themen, Komplexe Materien.

Einfach und verständlich erklärt.

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