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Erbschaftsteuer und Immobilien

(Ver)erben oder schenken?

 

Niemand beschäftigt sich gerne mit dem Tod – nicht mit dem von geliebten Angehörigen und schon gar nicht mit dem eigenen. Wenn dann noch das Thema Steuern dazu kommt, dürfte das die Sache nicht besser machen. Das ist ein ziemlich unsanfter Themeneinstieg, daher jetzt die gute Nachricht: Bei rechtzeitiger Planung lassen sich (zumindest) die steuerlichen Konsequenzen erheblich entschärfen.

 

Vorsicht: Erbschaftsteuer

Zu Beginn ist zu klären, warum es sich lohnen kann, die Vermögenssituation in der Familie über den Tod hinaus zu durchdenken, und was das Steuerrecht in diesem Zusammenhang für eine Rolle spielt. Erbschaften und Schenkungen sind in Deutschland steuerpflichtig und unterliegen grundsätzlich der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Wie hoch diese ausfällt, hängt maßgeblich von drei Parametern ab:

 

  1. Der Art des Vermögens (Geldvermögen, Wertpapiere, Immobilien oder Firmenanteile),
  2. dem Gesamtwert des Nachlasses/der Schenkung und
  3. dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser:in/Schenker:in und Empfänger:in.

 

Steuerbefreiungen im Familienkreis

Nahe Angehörige können höhere Freibeträge in Anspruch nehmen als entfernt Verwandte. Schenkungen und Erbschaften im engsten Familienkreis (an Ehegatten und Kinder) unterliegen zudem (verhältnismäßig) geringeren Steuersätzen. Das soll den Erhalt des Familienvermögens und die Vermögensnachfolge zwischen den Generationen sichern.

 

Für den Ehegatten gibt es (in Schenkungs- und Erbfällen) einen persönlichen Freibetrag von 500.000 €, dazu kommt im Erbfall noch ein sogenannter Versorgungsfreibetrag von (maximal) 256.000 €. Bei Kindern bringt vor allem der persönliche Freibetrag von 400.000 € eine Steuererleichterung. Die Freibeträge lassen sich grundsätzlich immer einmal in einem Zeitraum von zehn Jahren „nutzen“.

 

Nehmen wir folgendes Beispiel:

  • Ein 35-Jähriger bekam im Jahr 2015 eine Geldschenkung über 400.000 € von seiner Mutter und konnte diese vollständig schenkungssteuerfrei vereinnahmen. Die Schenkung ist beim Finanzamt anzuzeigen, eine Schenkungsteuer wird wegen des persönlichen Freibetrags von 400.000 € aber nicht fällig.
  • Verstirbt die Mutter im Jahr 2023 und erbt der Sohn nun nochmals Barvermögen im Wert von 500.000 €, sind diese 500.000 € allerdings vollständig steuerpflichtig. Der persönliche Freibetrag kann nicht nochmals wirken, da seit der letzten Schenkung nicht mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das gilt nicht nur beim Tod der Mutter, sondern auch für weitere Schenkungen an den Sohn im Zehnjahreszeitraum.
  • Verstirbt die Mutter hingegen erst im Jahr 2027 und hinterlässt dem Sohn 500.000 €, kann der Sohn den Freibetrag von 400.000 € erneut abziehen und es bleiben im Ergebnis nur noch 100.000 €, die versteuert werden müssen.

 

Mit dem persönlichen Freibetrag lässt sich also bei entsprechendem zeitlichen Vorlauf der Teil des Vermögens, der steuerfrei übertragen werden kann, vervielfachen. Das funktioniert aber nur, wenn die zehn Jahre Abstand zwischen verschiedenen Übertragungen von einer Person eingehalten werden können.

 

„Erbschaftsteuer? Das betrifft doch nur die „Reichen“ – vor allem, wenn man die Freibeträge sieht! Das kann aber täuschen.“

 

Nachfolgeplanung mit Immobilien

Vielleicht denken Sie jetzt: Erbschaftsteuer? Das betrifft doch nur die „Reichen“ – vor allem, wenn man die Freibeträge sieht! Das kann aber täuschen. Auch, wenn Sie sich selbst oder Ihre Eltern nicht als „reich“ wahrnehmen, könnte es dennoch sein, dass Sie oder Ihre Kinder mit dem Thema Erbschaftsteuer konfrontiert werden.

 

Die Wahrscheinlichkeit dafür ist besonders hoch, wenn Sie Ihr Zuhause Ihr Eigen nennen können. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts leben derzeit etwa 42,1 Prozent der deutschen Haushalte in den eigenen vier Wänden. In vielen Fällen macht das Eigenheim, sei es ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, den größten Anteil am Wert des persönlichen Vermögens aus.

 

Das gilt vor allem, weil sich wegen der bis 2022 anhaltenden enormen Preissteigerungen am Immobilienmarkt auch bei Bestandsgebäuden die Verkehrswerte stark erhöht haben. Das schlägt auf die erbschaftsteuerliche Bewertung durch, sodass die persönlichen Freibeträge der Erb:innen immer häufiger nicht ausreichen, um eine Steuerzahlung zu verhindern: Zum Beispiel bei Kindern, die eine Immobilie in einem der großen städtischen Ballungszentren erben. Fehlt es neben der Immobilie am nötigen „Kleingeld“ zur Zahlung der Erbschaftsteuer, muss das Elternhaus gegebenenfalls verkauft werden.

 

Wichtig für die Nachfolgeplanung mit Immobilien sind in Paarbeziehungen folgende Fragen:

 

  • Verheiratet oder nicht?

Ehegatten haben einen persönlichen Freibetrag von 500.000 €; Unverheirateten steht gerade einmal ein Freibetrag von 20.000 € zu. Einen Versorgungsfreibetrag im Todesfall wie bei Ehegatten gibt es bei Unverheirateten nicht. Zusätzlich sind die Erbschaftsteuersätze höher. Wird der nicht angetraute Partner als Erbe eingesetzt und erbt er oder sie (gegebenenfalls hälftig) die selbst bewohnte Immobilie, kann es also passieren, dass das gemeinsame Zuhause wegen der Erbschaftsteuer verkauft werden muss.

 

  • Wie sind die Besitzverhältnisse geregelt?

Gehört nur einem von beiden Partnern die Immobilie oder sind beide anteilig Eigentümer? Auch bei langen Beziehungen oder Ehen kann es sein, dass ein Blick ins Grundbuch Überraschungen bereithält. Vielleicht hat ein Partner ein Grundstück „mitgebracht“, für das nur er eingetragen ist.

 

  • Gibt es Kinder?

Soll die selbst bewohnte Immobilie eines Tages an das Kind oder mehrere Kinder vererbt werden? Und gibt es hier vielleicht ein Kind, das sich vorstellen kann, selbst wieder in das Elternhaus einzuziehen?

 

Übertragungswege für das Eigenheim

Abhängig davon, wie die aktuellen Familien- und Besitzverhältnisse aussehen, können besondere Steuerbefreiungen für das Familienheim für Entlastung bei der Erbschaftsteuer sorgen. Für Ehegatten gilt sowohl bei Schenkungen als auch im Todesfall eines Partners: Das selbst bewohnte Familienheim bleibt steuerfrei. Gehört also nur einem Partner das Eigenheim, kann es sinnvoll sein, eine Hälfte bereits zu Lebzeiten an den anderen Ehegatten zu übertragen. Diese Übertragung bleibt schenkungsteuerfrei. Soll später ein Kind erben, bekommt es je eine „Haushälfte“ pro Elternteil vererbt und hat dafür zwei Mal den Freibetrag von 400.000 € (also insgesamt 800.000 €) zur Verfügung.

 

Es kann sich auch eine Erweiterung anbieten (zum Beispiel, wenn weiteres Vermögen wie etwa Barvermögen oder Wertpapiere zum Nachlass gehört): Die Eltern können ihr Wohnhaus schon zu Lebzeiten an ein Kind übertragen und sich im Gegenzug ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Das Wohnrecht ist bei der Berechnung des Werts der Schenkung abzuziehen und das Kind profitiert von den persönlichen Freibeträgen gegenüber beiden Elternteilen. Versterben die Eltern jeweils erst nach Ablauf von zehn Jahren, hat das Kind dann nochmals pro Elternteil jeweils 400.000 € steuerfreies „Erbschaftsvolumen“ zur Verfügung.

 

„Frühzeitige Planung hilft und kann beim Thema Erbschaftsteuer bares Geld sparen.“

 

Das geerbte Familienheim

Wird das Eigenheim im Todesfall an den Ehegatten vererbt, muss der überlebende Partner das Familienheim für weitere zehn Jahre selbst bewohnen. Verkauft er es in dieser Zeit (beispielsweise, weil es ihm zu groß ist), wird auf das Eigenheim nachträglich Erbschaftsteuer fällig. Ein Verkauf im Zehnjahreszeitraum bleibt nur dann erbschaftsteuerlich „unbestraft“, wenn der überlebende Ehegatte zum Beispiel wegen schwerer Pflegebedürftigkeit unmöglich weiter einen Haushalt führen kann – oder selbst stirbt.

 

Erbt ein Kind das Elternhaus, lohnt es sich aus steuerlicher Sicht, wenn es selbst in das Elternhaus einzieht: Für längeres Nachdenken und Planen des Umzugs oder umfangreiche Renovierungen bleibt aber wenig Zeit, denn das Kind muss regelmäßig innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall einziehen. Ist die Wohnfläche größer als 200 qm, wird für den übersteigenden Teil Erbschaftsteuer fällig.

 

Und Achtung, auch für Kinder gilt: Sie müssen nach der Erbschaft zehn Jahre im Elternhaus wohnen bleiben, sonst müssen auch sie nachträglich Erbschaftsteuer auf das Elternhaus zahlen.

 

Fazit

Frühzeitige Planung hilft und kann beim Thema Erbschaftsteuer bares Geld sparen. Das kann gelingen, indem man als Elternteil bereits früh Schenkungen an die Kinder leistet, um das eigene Vermögen über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren an die nächste Generation weiterzugeben. Gerade bei der Übertragung des Eigenheims lohnt es sich – mit Unterstützung von steuerlich fachkundiger Seite – einen langfristigen Plan zu entwickeln, wie am Ende das eigene Zuhause mit möglichst geringer Erbschaftsteuerbelastung übertragen und – sofern gewünscht – in Familienhand bleiben kann. Und mit dem nicht zuletzt alle Beteiligten gut leben können.

 

 

Prof. Dr. SABRINA KUMMER

 

ist Steuerberaterin und lehrt als Professorin für BWL, insbesondere Betriebswirtschaftliche Steuerlehre, an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg Villingen-Schwenningen.

 

Sie leitet dort den Studiengang RSW – Steuern und Prüfungswesen.

 

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